El uso de un inmueble incide de forma directa sobre su valor catastral y, por tanto, sobre la cuota de los impuestos asociados a este, como por ejemplo, el IBI. Esta característica forma parte de la descripción catastral e influye no solo en el diseño del Inmueble sino también en la ejecución de la propia construcción, ya sea a través de la distribución de los espacios, de las soluciones constructivas que se aplican o de la calidad de los materiales. Por otra parte, en el caso de solares vacantes, el uso condiciona el aprovechamiento de la futura construcción y, por ende, su valor.
De este modo, puede afirmarse que la adecuación del uso asociado a un inmueble puede dar lugar a la reducción de la cuota del IBI.
El uso y la valoración catastral
Como ya se ha comentado en anteriores artículos, el valor catastral está integrado por el valor del suelo y por el valor de la construcción.
Así, en lo relativo al valor del suelo, este se obtiene mediante el producto de la superficie que se trate y de un importe que varía según el uso. De este modo, en caso de que no se corresponda con el real, el valor unitario variará de acuerdo a la ponencia de valores y, por tanto, el valor catastral del suelo se alterará en la misma proporción.
Por otro lado, el valor de la construcción se calcula a través de un importe que se corrige con un coeficiente asociado a una tipología que, a su vez, depende del uso y destino de la construcción.
Una variación en alguno de los componentes afecta de forma directa y proporcional al valor catastral.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Todos los errores derivados de la valoración catastral pueden verse magnificados al determinar la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, elevando el importe que realmente correspondería pagar. Los dos posibles orígenes de esta diferencia derivan de la potestad del municipio para establecer tipos de gravamen diferenciados. Estos tipos impositivos se definen atendiendo a los diferentes usos establecidos en la normativa catastral. El error en la valoración catastral puede originarse por la aplicación del tipo de gravamen correspondiente a un uso equivocado o que tras su corrección, el valor catastral no supere el importe necesario para aplicar el tipo diferenciado.
Al tratarse de un impuesto de carácter municipal, los tipos de gravamen se definen a través de las ordenanzas municipales, por este motivo puede apreciarse gran diferencia entre los diferentes ayuntamientos. Como consecuencia, pueden encontrarse algunos municipios que no apliquen estos tipos diferenciados, mientras que otros tengan variaciones de más del 100% entre unos usos y otros.
El uso adecuado
En definitiva, las variaciones del uso afectan a cada inmueble y a cada municipio de forma particular. De este modo, ya que no es posible establecer un patrón general que permita establecer una tendencia uniforme, se hace necesaria la revisión individualizada del valor catastral.
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